לפי חוק מיסוי מקרקעין בישראל, כל אדם שיש בבעלותו הפרטית דירת מגורים אחת (או בשפה המשפטית קרויה: דירה יחידה) זכאי לשלם מס רכישה מופחת (נכון לשנת 2011 יש פטור מלא עד סביב 1,350,000 ש"ח), לעומת אדם שבבעלותו דירה נוספת (מה שקרוי בשפה משפטית: דירה שניה).
בפתח הדברים, נבקש להבהיר, כי הסבר זה אינו מתיימר לבוא במקום ייעוץ משפטי מקצועי ופרטני אצל עורך דין מומחה למקרקעין ומיסוי נדל"ן, אלא רק לתת מושג כללי לאדם הרגיל בנושא של הקלות ופטורים במס רכישה ומובהר ומודגש כי לפני נקיטת כל פעולה יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין והמומחה בנושא, לרבות מיסוי נדל"ן, כדי למנוע טעויות ותאונות מס מצערות, אשר עלולים לגרום לכם הוצאות רבות ונזקים כספיים.
דירה יחידה - הינה מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כדירת מגורים שהיא דירה יחידה שבבעלותו של רוכש בישראל (ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין).
לפי לשון החוק, יראו דירת מגורים כנחשבת להגדרת דירה יחידה, כאמור, גם אם יש לרוכש הדירה, בנוסף לה, דירת מגורים אחרת בה חלקו של הרוכש הוא פחות מ- 25%. לדוגמא, אם ירשת חמצית מזכויות בדירת מגורים, אתה נחשב תמבחינת החוק לענין מס שבח כאילו יש לך כבר גירת מגורים שלמה (אם כי, בנושא זה יש פטורים אחרים של דירה בירושה, ועל כך בהזדמנות אחרת).
למרות האמור לעיל, חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר חריגים, אשר כל עורך דין מקרקעין מכיר ומשתמש בהם לעתים קרובות, לפיהם למוכר אשר מתחייב בהצהרתו לאגף מיסוי מקרקעין מראש, למכור בהמשך את דירתו הראשונה, למרות שלמעשה יש בבעלותו באותו זמן גם דירה נוספת, דהיינו שתי דירות במקביל, ניתן הפטור כאילו יש לו רק דירת מגורים יחידה והוא יהנה ממדרגת המס המופחת שצויינה בהתחלה.
לפי החוק ישנן הקלות ואף יש פטורים נוספים במס רכישה, כגון - נפגעי פעולות איסה, פטורים לעולים חדשים, ועוד. מאמר זה אינו מתייחס לכל האפשרויות, אלא התמקד רק בשתיים לעיל. בכל מקרה, כאמור, חשוב לפני רכישת דירה מקבלן או דירה יד שניה תמיד לבצע בדיקה מקצועית באמצעות עורך דין מקרקעין, כדי לראות האם תוכלו להנות מפטורים והקלות ובכך לחסוך כסף רב ברכישת דירה.
זהו הפרש שעשוי להיות מאוד משמעותי מבחינה כספית, ולכן חשוב לבדוק האם ניתן לנצל אותו בכל עסקה מקרקעין שהנכם מצבעים. רצוי לבצע זאת ע"י עורך דין מקרקעין מנוסה כדי להיות בטוחים שאתם מבצעים הבקשה לפטור באופן מסודר וכנדרש ע"י רשויות מיסוי מקרקעין, לפי הקבוע בחוק.
הנה כי כן, המחוקק מאפשר לרוכשים של דירות מגורים לקנות עבורם דירה נוספת, טרם מכירת הדירה הקיימת שבבעלותם ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס הרכישה וההקלות לדירה ראשונה יחידה.
נביא דוגמאות:
מקרה הראשון: רוכש של דירה הקונה דירה משומשת יד שנייה יוכל לפי הפטור המדובר למכור את הדירה הקיימת הישנה שלו תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה של המשפחה.
מקרה השני: בקניית דירה חדשה מקבלן רשאי הרוכש למכור דירה קיימת בטווח זמן של עד 12 חודשים מיום שנמסרה לידיו החזקה בדירה החדשה אותה רכש מהקבלן.
חשוב לציין, כי, בשני המקרים הנ"ל, היה והרוכש לא ימכור את דירתו הישנה, יהא עליו להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי תחשיב של דיר הנוספת שניה. כלומר, מיסוי מקרקעין לא יתנו את הפטור, אלא רק יאפשרו הקפאה של השומה, עד למכירת הדירה הקיימת כדשי לוודא שהיא אכן נמכרת בפועל לבסוף. האישור לטאבו גם לא ינתן עד להשלמת האמור ודיווח מסודר למיסוי מקרקעין ובכפוף לאישורם.
בנוסף, על הרוכש למכור את הדירה הישנה, שכן מכירת הדירה הנרכשת לא תזכה בהקלה בחישוב מס הרכישה. בנוסף, עד מכירת הדירה הנוספת מתבצעת 'הקפאת שומה', וכי רק עם מכירת הדירה הקיימת בפועל יינתן ע"י רשות המיסים אישור לרישום בטאבו ביחס לדירה הנרכשת.
עורך דין עמית ורד
